Baufinanzierungsangebote einholen und vergleichen – Worauf sollte man achten?
Eine Baufinanzierung ist eine sehr langwierige Angelegenheit. Selbst kleine Differenzen bei den Zinsen können größere Unterschiede bei den Gesamtkosten bewirken. Diese lassen sich heute auf einfache Weise mit einem Baufinanzierungsrechner ermitteln, sodass bei der Beachtung der nachfolgenden Tipps zur Baufinanzierung jeder Bauwillige eine günstige Immobilienfinanzierung finden kann.
Welche Vorbereitung ist für eine gute Immobilienfinanzierung notwendig?
Von einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital wird grundsätzlich abgeraten. Sie erweist sich einerseits als sehr riskant und andererseits als die teuerste Version. Der Grund dafür ist, dass die Banken durchweg den prozentualen Anteil der Baukredite an der Gesamtfinanzierung bei der Festsetzung der Zinsen für die Baufinanzierung berücksichtigen (d.h.: “wieviel Prozent der Gesamtkosten sollen per Kredit bezahlt werden?”). Je niedriger der Kreditanteil ist (“je niedriger die Beleihung“), desto niedriger sind üblicherweise auch die Zinsen im Baufinanzierungsangebot.
Das Ziel ist deshalb immer, einen möglichst großen Anteil an Eigenkapital zum Gesamtvorhaben beisteuern zu können. Ein höherer Eigenkapitalanteil vergünstigt die Immobilienfinanzierung enorm!
Was wird als Eigenkapital berücksichtigt?
Die Bereitstellung von Eigenkapital zu Gunsten niedriger Zinsen bei einer Immobilienfinanzierung ist auf unterschiedliche Weise möglich. Bargeld bzw. liquide Bankguthaben sind immer die einfachste Variante, weil flexibel einsetzbar. Außerdem können in der Ansparphase verschiedene Förderungen genutzt werden, die letztlich für eine gute Rendite sorgen.
Das klassische Beispiel ist der Bausparvertrag, der mit vermögenswirksamen Leistungen des Arbeitgebers bedient werden kann. Diese Beträge fallen zwar unter das Einkommen bei der Berechnung der Beiträge zur Sozialversicherung, aber sie sind steuerfrei. Die damit erzielten Einsparungen bei der Steuerlast können beispielsweise in ein Festgeld oder einen weiteren Bausparvertrag gesteckt werden. Welche vermögenswirksamen Leistungen vom Arbeitgeber zur Bildung von Eigenkapital für Bauvorhaben gezahlt werden, ist in den Tarifverträgen der einzelnen Gewerkschaften geregelt.
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Mit Wohn-Riester die Baufinanzierung ohne Eigenkapital vermeiden
Wohnriester – staatlich gefördert (© qualitätsgrafik/Fotolia)
Die gesetzlichen Grundlagen für die Wohn-Riester finden sich im Eigenheimrentengesetz sowie im Altersvermögensgesetz. Bei der Wohn-Riester werden vom Staat Zuschüsse zu den Beiträgen gezahlt, die der Versicherte selbst entrichtet. Allerdings gibt es Einschränkungen, was den Kreis der förderfähigen Personen betrifft. Diese können unter https://de.wikipedia.org/wiki/Riester-Rente in Erfahrung gebracht werden.
Für die staatlichen Zulagen müssen die Verträge über die Rentenversicherung eine besondere Zertifizierung mitbringen.
Wer bauen möchte, sollte deshalb bereits bei der Planung der privaten Altersvorsorge eine ergänzende Baufinanzierungsberatung in Anspruch nehmen, um sich später ggf. besserer bzw. günstigerer Baufinanzierungsangebote erfreuen zu können.
Eigenkapital als Sachwert in die Baufinanzierung einbringen
Um die Nachteile einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital zu vermeiden, können auch Sachwerte mit in die Gesamtfinanzierung eingebracht werden. Das klassische Beispiel wäre ein lastenfreies Baugrundstück. Das wirkt sich auf die Zinsen für die Baufinanzierung vor allem in Regionen mit hohen Grundstückspreisen aus. Der Grund dafür ist, dass von den Banken die Baufinanzierung-Konditionen vom Anteil der Kreditfinanzierung am Beleihungswert eines Objektes abhängig gemacht werden. Was der Beleihungswert genau ist, wird an späterer Stelle dieser Baufinanzierung Tipps erklärt.
Um eine günstige Immobilienfinanzierung zu bekommen, können auch Sachwerte wie bereits vorhandene Baumaterialien und Ausstattungen (Treppen, Badewannen, Fenster) mit eingebracht werden. Den Wert dieser Dinge setzen die Banken bei der Berechnung der Eigenkapitalquote üblicherweise mit den durchschnittlichen Kaufpreisen an. Wer hier Schnäppchen machen konnte, kann bei den Immobilienfinanzierung-Zinsen weitere Einsparungen erzielen.
Eigenleistungen senken die Kosten der Immobilienfinanzierung
Auch Eigenleistungen am Bau wirken sich beim Baufinanzierung Zinsvergleich positiv aus. Selbst am Bau erbrachte Leistungen werden mit den durchschnittlichen Stundensätzen der jeweiligen Gewerke verrechnet. Wer Handlangerdienste für die Fachfirmen erbringt, bekommt die durchschnittlichen Stundensätze für Bauhelfer auf das Eigenkapital angerechnet. Allerdings ist bei den Eigenleistungen zu beachten, dass sich die Kosten für die Immobilienfinanzierung durch notwendige Extras wie die Bauhelferversicherung geringfügig erhöhen. Doch das sind einmalige Ausgaben, während die höheren Zinsen für eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital oder eine geringe Eigenkapitalquote in der Regel über mehrere Jahrzehnte hinweg gezahlt werden müssen.
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Die üblichen Fachbegriffe rund um die günstige Baufinanzierung
Rund um die Baufinanzierungsangebote bekommen es die Interessenten mit verschiedenen Fachtermini zu tun:
- Verkehrswert
- Beleihungswert / Beleihungsquote
- Eigenkapitalquote
- Kreditnebenkosten
- effektive Jahreszinsen / nominale Jahreszinsen
- Disagio
Was ist zum Verkehrswert wissenswert?
Der Verkehrswert gibt an, welche Preise für ein Objekt bei einem freihändigen Verkauf unter normalen Markbedingungen durchschnittlich erzielt werden. Dabei werden die bei den Gutachterausschüssen geführten Statistiken zugrunde gelegt. In diese Statistiken fließen nur Preise aus realen Verkäufen ein, die nach Kriterium wie der Lage, der Größe und der Ausstattung der Objekte sortiert werden. Das heißt, der Verkehrwert berechnet sich anhand der echten Verkaufspreise, die innerhalb eines bestimmten Zeitraums für vergleichbare Objekte gemeldet wurden.
Was gibt der Beleihungswert an?
Der Beleihungswert schließt immer den Grundstückswert und den Wert der mit der Baufinanzierung zu erstellenden Gebäude ein. Der Beleihungswert ist eine fiktive Größe, die von den Banken aus dem allgemeinen Verkehrswert errechnet wird. Der Beleihungswert geht vom „worst case“ aus. Das heißt, er legt die schlechtestmöglichen Marktbedingungen bei einer Zwangsversteigerung zugrunde und beachtet selbst an dieser Stelle noch einen „Sicherheitspuffer“. Üblicherweise setzen die Banken den Beleihungswert zwischen 60 und 80 Prozent des Verkehrswerts an. Der Beleihungswert gibt Auskunft über den höchstmöglichen Kreditbetrag, der bei einer Immobilienfinanzierung gewährt werden kann.
Die Beleihungsquote ist der Anteil, den die tatsächlich gewährte Summe der Baufinanzierung am Verkehrswert ausmacht. Wer günstige Immobilienfinanzierung Zinsen haben möchte, achtet darauf, dass die Beleihungsquote möglichst gering ist, indem er eine hohe Summe Eigenkapital oder umfangreiche Eigenleistungen oder Sachwerte mit in die Baufinanzierung einbringt.
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Welche Rolle spielt die Eigenkapitalquote?
Für die Berechnung der Eigenkapitalquote werden die Bargeldsummen, die Eigenleistungen und die eingebrachten Sachwerte addiert. Diese Summe wird in einen prozentualen Anteil von den Gesamtkosten eines zu erstellenden Objektes umgerechnet.
Von den Banken wird üblicherweise eine Eigenkapitalquote von mindestens zehn Prozent gefordert, wobei Experten für die Baufinanzierungsberatung für eine günstige Immobilienfinanzierung zu einer Eigenkapitalquote von mindestens zwanzig Prozent raten. Dabei ist zu beachten, dass die aus Eigenmitteln beglichenen Kosten der Einrichtung von Sicherheiten (wie beispielsweise die Eintragung der Hypothek oder der Grundschuld in der Abteilung III des Grundbuchs) sowie die eventuellen Gebühren für Wertgutachten in der Eigenkapitalquote nicht mit berücksichtigt werden.
Welche Kreditnebenkosten sind bei der Baufinanzierung zu beachten?
Um die Baufinanzierung Konditionen einem endgültigen Vergleich zu unterziehen, reichen die Angaben in einem Baufinanzierungsrechner üblicherweise nicht aus. Der Grund dafür ist, dass sich die Kreditnebenkosten bei den einzelnen Banken stark voneinander unterscheiden. So können beispielsweise Gebühren für die die Einrichtung von Sicherheiten erhoben werden. Liegt noch kein Wertgutachten für ein als Eigenkapital eingebrachtes Baugrundstück vor, müssen auch die Gebühren für den Gutachter mit zu den Kreditnebenkosten gerechnet werden.
Effektive und nominale Jahreszinsen bei der Baufinanzierung
Bei den nominalen Jahreszinsen handelt es sich um die reine Leihgebühr, die von den Banken pro Jahr in Rechnung gestellt wird. In den effektiven Jahreszinsen sind einige der Kreditnebenkosten bereits mit enthalten. So verrechnen die Banken in den effektiven Jahreszinsen beispielsweise die Abschlussgebühren, in denen die für die Prüfung der Bonitätsunterlagen sowie die Erstellung des Kreditvertrags anfallenden Kosten zusammengefasst werden. Auch die eventuellen Gebühren für die Verwaltung des Kreditkontos zu einer Immobilienfinanzierung werden in die effektiven Jahreszinsen mit einbezogen.
Was sollte man über das Disagio wissen?
Ein Disagio ist der Teil einer Baufinanzierung, der nicht zur Auszahlung kommt. Wer zur Baufinanzierung mit Bausparvertrag greift, braucht sich um ein Disagio normalerweise keine Gedanken zu machen, denn die Einbehaltung von Teilen des Kreditbetrags ist hier nicht üblich. Anders ist das bei der gewerblichen Baufinanzierung. Hier arbeiten die Banken in den meisten Fällen mit einem Disagio.
Welche Varianten sind bei der Immobilienfinanzierung üblich?
Bei der Baufinanzierung können künftige Hausbesitzer heute verschiedene Wege gehen, die alle sowohl Vorteile als auch Nachteile haben. Die grundlegenden Varianten für eine günstige Immobilienfinanzierung sind:
- Bauspardarlehen
- Bankdarlehen
- private Darlehen
- Konsumkredite
- Förderdarlehen
- Beleihungen
Varianten und mögliche Finanzierungsbausteine
Welche Besonderheiten hat das Bauspardarlehen?
Die Baufinanzierung mit Bausparvertrag gilt als besonders günstige Form der Immobilienfinanzierung. Hier können in der Ansparphase neben guten Zinsen auch diverse Förderungen mitgenommen werden. Dabei handelt es sich um die bereits beschriebenen vermögenswirksamen Leistungen sowie die Arbeitnehmersparzulage sowie die Prämien nach dem Wohnungsbauprämiengesetz, das im Sommer 2014 letztmalig novelliert wurde.
Ein weiterer Vorteil der Immobilienfinanzierung mit Bausparvertrag ist die Tatsache, dass die Konditionen der künftigen Baufinanzierung bereits zu Beginn der Ansparphase feststehen. So wird eine sehr langfristige Planung mit exakten Zahlen möglich. Außerdem lässt sich damit eine Unabhängigkeit von den allgemeinen Entwicklungen bei den Zinsen für die Baufinanzierung bewirken.
Was ist beim Bankdarlehen als Immobilienfinanzierung beachtenswert?
Von den Banken wird die Baufinanzierung mit unterschiedlichen Optionen angeboten. Ein grundlegender Unterschied findet sich zwischen dem Tilgungsdarlehen und dem Annuitätendarlehen.
Beim Annuitätendarlehen werden über die gesamte Laufzeit hinweg identische Raten gezahlt. Lediglich die Schlussrate kann etwas höher oder niedriger ausfallen.
Beim Tilgungsdarlehen wird ein fester Prozentsatz bei der Tilgung und der jeweils aktuelle Anteil der Zinsen entrichtet. Das heißt, dass die Raten bei einem Tilgungsdarlehen im Laufe der Zeit immer niedriger werden.
Private Darlehen als Baufinanzierung – Was ist wichtig?
Private Darlehen sind heute nicht nur aus dem Bekannten-, Familien- und Freundeskreis zu bekommen. Inzwischen gibt es einige Internetplattformen, auf denen private Darlehen vermittelt werden. Hier werden die eigentlichen Kreditverträge in der Regel über eine kooperierende Bank abgewickelt. Die Höhe der Zinsen für die dort zu erlangende Baufinanzierung hängen vom Interesse potentieller Investoren und der Überzeugungskraft des künftigen Kreditnehmers ab. Hier sind mit etwas Glück sehr günstige Immobilienfinanzierungen zu bekommen. Da sich Investoren aber auch ein Projekt teilen können, kann es sein, dass solche private Baukredite durch die Kosten für die Einrichtung der Sicherheiten zu Gunsten mehrerer Gläubiger von den Gesamtkosten her teurer als eine Baufinanzierung mit Bausparvertrag oder einen klassischen Immobilienkredit von einer Bank werden. Eine ergänzende Prüfung mit einem Baufinanzierungsrechner mit Zinsvergleich ist hier deshalb immer angebracht.
Die Eckpunkte der Konsumkredite als Baufinanzierung
Die bei den Konsumkrediten möglichen maximalen Kredithöhen machen diese inzwischen auch als Immobilienfinanzierung für kleinere Projekte interessant. Allerdings können hier nicht so lange Laufzeiten wie bei klassischen Baufinanzierungen gewählt werden. Wer den Konsumkredit wählt, sollte sich deshalb auf deutlich höhere Raten einstellen.
Ein Vorteil der Konsumkredite als Baufinanzierung besteht darin, dass diese nicht zweckgebundenen Kredite eine Zinsbindung über die gesamte Laufzeit hinweg mitbringen. Außerdem können sie jederzeit ohne Zusatzkosten teilweise oder gänzlich getilgt werden, was bei traditionellen Immobilienkrediten (je nach individuellem Vertrag) in der Regel mit Vorfälligkeitszinsen bestraft wird.
Förderdarlehen als günstige Immobilienfinanzierung
In Deutschland können Baufinanzierungen auch in Form von Förderdarlehen in Anspruch genommen werden. Diese Förderungen werden von der KfW auf der Basis der einzelnen Klassen der Niedrigenergiehäuser und Effizienzhäuser nach der Energieeinsparverordnung vergeben. Bei dieser Einstufung spielt der Primärenergiebedarf eine zentrale Rolle. Von diesem Wert ist die maximale Höhe der Förderkredite abhängig. Dabei handelt es sich deshalb um eine günstige Immobilienfinanzierung, weil die Förderkredite beim Zinsvergleich durch niedrige Zinsen punkten. Außerdem bringen sie lange Laufzeiten und (genau wie die Konsumkredite) die Chance für beliebige Zwischentilgungen ohne Zusatzkosten mit.
Beleihungen als eine Form der Baufinanzierung
Zu Beginn der 1990er Jahre haben viele Menschen aufgrund der günstigen Rendite und der noch nicht bestehenden Förderungen bei der Rürup-Rente und der Riester-Rente als private Altersvorsorge Kapitallebensversicherungen abgeschlossen. Die dort bestehenden Guthaben können beispielsweise als Besicherung in eine Baufinanzierung eingebracht werden. Da sich solche Sicherheiten sehr leicht verwerten lassen, belohnen sie die Banken üblicherweise auch mit guten Konditionen für die Baufinanzierung.
Alternativ kann das Guthaben in einer Kapitallebensversicherung die hohen Zinsen einer Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital vermeiden. Möglich ist das durch die Beleihung der Versicherung. Für diesen Fall bieten die Versicherung die Rückführung des Kapitals über erhöhte Beiträge für den Rest der Laufzeit an. Wer diese nicht aufbringen kann, hat alternativ die Chance, die entnommene Guthabensumme mit der Ablaufleistung verrechnen zu lassen.
Was ist bezüglich der Zinsbindung von Immobilienfinanzierungen zu beachten?
Die auf dem Markt üblichen Konditionen für die Immobilienfinanzierung bringen in der Regel Laufzeiten um die zwei bis drei Jahrzehnte mit (20-30 Jahre). Für die Banken wäre es ein enorm hohes Risiko, eine Zinsbindung für die gesamte Laufzeit hinweg zu vereinbaren. Deshalb ist es gängige Praxis, die Frist der Zinsbindung für fünf oder zehn Jahre im Vertrag zu fixieren.
In Zeiten allgemein niedriger Zinsen sollte die Zinsbindungsfrist möglichst lang sein. Muss die Immobilienfinanzierung in Zeiten hoher Zinsen abgeschlossen werden, macht eine kürzere Frist der Zinsbindung Sinn.
Wissenswert ist in diesem Zusammenhang, dass zum Ende der Zinsbindungsfrist eine komplette Umschuldung möglich ist, ohne dass die Bank dafür Vorfälligkeitszinsen in Rechnung stellen kann. Meistens wird von der Bank selbst eine Anschlussfinanzierung angeboten.
Grundschuld bewirkt niedrige Zinsen für die Baufinanzierung
Eine umfangreiche Immobilienfinanzierung wird nahezu durchgängig mit der Eintragung von Rechten im Grundbuch besichert. Dabei stellt sich die Frage, ob die Hypothek oder die Grundschuld die bessere Wahl ist. Wer eine günstige Baufinanzierung haben möchte, sollte der Bank die Eintragung einer Grundschuld anbieten. Sie bewirkt für die Bank bessere Bedingungen beim Verwertungsrecht bei einem Zahlungsausfall. Dadurch bieten die meisten Banken in Kombination mit der Grundschuld bessere Konditionen als bei der Besicherung durch die Eintragung einer Hypothek.
Potentielle Kreditwillige sollten sich jedoch bei einer Baufinanzierungsberatung sehr gründlich über die zu beachtenden Dinge bei der Pfändungsunterwerfung nach ZPO aufklären lassen.
Eine günstige Baufinanzierung bietet Spielraum bei der Tilgung
Wer die Konditionen der Immobilienfinanzierung vergleicht, sollte genau darauf achten, welche Möglichkeiten für kostenfreie Zwischentilgungen angeboten werden. Bei Darlehen mit flexiblen Zinsen sind diese bei jeder Zinsanpassung möglich. Baukredite gehen aber mit langen Zinsbindungsfristen einher, sodass diese Möglichkeit nicht zur Verfügung steht. Deshalb sollten in den Kreditvertrag feste Termine integriert werden, zu denen Zwischentilgungen (nach Möglichkeit in beliebiger Höhe) vorgenommen werden können. Üblich sind aber eher Regeln, nach denen man einmal jährlich bis zu 5% der ursprünglichen Kreditsumme sondertilgen darf, so zum Beispiel in vielen Baufinanzierungsverträgen der Deutschen Bank, siehe auch unseren Artikel zur Deutsche Bank Baufinanzierung. Oftmals sehen Baufinanzierungsangebote im ersten Entwurf auch gar keine Sondertilgungsoption vor, was man so nicht akzeptieren sollte.
Was bedeutet der Zusatz „ab“ bei den Zinsangaben der Banken?
Viele Bauwillige lassen sich bei einem Zinsvergleich für die Immobilienfinanzierung von Angeboten locken, bei denen die Zinsen mit dem Zusatz „ab“ angegeben werden. Hier sollte man wissen, dass die dort ausgewiesenen Billigzinsen immer nur für Kreditnehmer mit für die Bank optimalen Voraussetzungen gelten. Diese Kreditnehmer sind Großverdiener und haben 1A-Sicherheiten zu bieten. Außerdem müssen für die Inanspruchnahme dieser Konditionen die Eigenkapitalquote hoch und der durch den Kredit abzudeckende Anteil niedrig sein. Alle anderen Interessenten sollten bei ihrer persönlichen Immobilienfinanzierung mit teils erheblichen Zinsaufschlägen rechnen.
Baufinanzierungsangebote einholen und vergleichen – Welches Fazit ist aus all den Baufinanzierungstipps zu ziehen?
Wer eine grenzwertige Bonität hat, ist mit einer Baufinanzierung mit Bausparvertrag und den damit verbundenen Zinsen, die immer für alle Kunden gleichermaßen gelten, am besten bedient. Hier sollten auch die Potentiale der Beleihung von Kapitallebensversicherungen sowie der Wohn-Riester voll ausgeschöpft werden.
Kleine Bauvorhaben sind mit den Konsumkrediten dann günstig durchführbar, wenn sich der Kreditnehmer zu den abhängig Beschäftigten zählt. Werden hohe Standards aus der Energieeinsparverordnung mit dem Neubau erfüllt, sollte der Blick auf die Förderkredite bei der Baufinanzierungsberatung nicht fehlen.
Große Vergleichsportale im Internet sind eine gute Sache, um sich einen ersten Überblick über die marktüblichen Konditionen für die Baufinanzierung zu verschaffen und eine grobe Kostenkalkulation vorzunehmen. Der Abschluss von Verträgen über eine Immobilienfinanzierung ist allerdings erst nach einer Baufinanzierungsberatung durch einen Experten zu raten, da bei der Auswahl der optimalen Finanzierungsform zahlreiche individuelle Faktoren beachtet werden müssen und jedwede Baufinanzierungsangebote fundiert geprüft sein sollten.
Schon mal bei der Deutschen Bank angefragt?
Online Anfrage – Deutsche Bank Baufinanzierung
Veröffentlicht am 09/10/2015
