Hausfinanzierung mit Sondertilgungsmöglichkeit
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Hausfinanzierung mit Sondertilgungsmöglichkeit – Bestehen Sie auf das Sondertilgungsrecht im Kreditvertrag!

Baufinanzierung: Haus finanzieren mit Sondertilgungsrecht im Kreditvertrag (© kreditexperten.com)

Der Traum von den eigenen vier Wänden gehört zu den Lebensplanungen von vielen Menschen in Deutschland. Sie hoffen auf eine Wohnung oder gar ein eigenes Haus in einer guten Gegend, das entweder zur Basis für die eigene Familie wird oder zur Absicherung für das Alter und Befreiung von ständigen Veränderungen bei den Mieten. Allerdings ist die Hausfinanzierung natürlich weiterhin eine große Herausforderung. Daran haben selbst derzeit günstige Zinsen und die Vielzahl der Angebote für Kreditfinanzierungen nichts verändert. Wer das eigene Haus finanzieren möchte, sollte zudem auf mehr Dinge achten als einfach nur auf die (vermeintlich) günstigsten Zinsen. Mit ein wenig Recherche und der richtigen Planung muss die Hausfinanzierung nämlich nicht zum großen Wagnis werden.

Die Feinheiten bei der Hausfinanzierung

Die Suche nach der richtigen Finanzierung für das künftige Eigenheim ist die eigentliche Herausforderung für angehende Häuslebauer. Ein günstiger und gut gestalteter Kredit ist nicht nur wichtig, um diesen Traum überhaupt zu verwirklichen. Bei der Hausfinanzierung gibt es die verschiedensten Faktoren:

  • Sich stetig verändernde Zinsen,
  • verschiedene Formen der Tilgung,
  • unterschiedliche Ratenpläne und nicht zuletzt
  • ganz differenzierte Bedingungen für die Kreditfinanzierungen von Häusern, Grundstücken und Eigentumswohnungen.

Auch wenn die Angebote auf den ersten Blick ähnlich sind und es egal erscheint, ob man das Darlehen von der Hausbank oder von einem anderen Anbieter erhält: Es ist die wichtigste Aufgabe für einen angehenden Immobilienbesitzer, sich intensiv mit den verschiedenen Möglichkeiten der Hausfinanzierung zu beschäftigen und auf jeden Fall mehrere Baufinanzierungsangebote einzuholen.

Das Darlehen muss ausreichend Spielraum für die komplette Finanzierung bieten und gleichzeitig Eventualitäten abdecken. Es handelt sich öfter um Summen, die einen Kreditnehmer über einige Jahrzehnte an den Kredit binden. Umso wichtiger ist es, dass die Kreditfinanzierungen Besonderheiten wie z.B. Sondertilgungsmöglichkeiten beinhalten oder in Form einer (langen) Zinsbindung Planungssicherheit für das Darlehen bieten.

Welche Dinge sind zu beachten, wenn man ein Haus finanzieren möchte?

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Die Banken werden sich, bevor die Baufinanzierung ermöglicht wird, umfangreich mit der finanziellen Situation der Antragssteller und verfügbarer Sicherheiten beschäftigen. Im Anschluss werden sie ein Angebot entsprechend ihrer eigenen Bedingungen vorlegen. An diesem Punkt wird es wichtig, dass man die verschiedenen Feinheiten kennt, die beim Haus finanzieren eine Rolle spielen können. Was auf den ersten Blick zum Beispiel wie gute Zinsen aussieht, kann sich sehr schnell verändern, wenn keine Zinsbindung besteht. Noch schlimmer wird es, wenn der Kredit eigentlich abgelöst werden könnte (z.B. durch eine Erbschaft, Abfindung o.ä.), man aufgrund der falschen bzw. ungünstigen Vertragsbedingungen aber weiterhin an ein bestimmtes Darlehen gebunden ist. Hier sind einige Beispiele, die bei der Baufinanzierung eine Rolle spielen können:

  • Laufzeit: Die Laufzeit bei Kreditfinanzierungen spielt schon aufgrund der möglichen Anschlussfinanzierung eine Rolle. Wie lange dauert es, ehe der Kredit abgelöst werden muss? Und wie lange hat man Sicherheit für die Planung?
  • Zinsen: Die Zinslast ist nur ein Faktor, der in diesem Bereich eine Rolle spielt. Vor allem sollte darauf geachtet werden, dass eine entsprechende Zinsbindung Sicherheit für die Finanzierung bietet.
  • Sondertilgung: Möchte man sein Haus finanzieren und hat plötzlich doch mehr Mittel zur Verfügung, sollte die Möglichkeit bestehen, mittels eines Sondertilgungsrecht zu tilgen. Die Finanzierungsvermittlung Smava hat hier einen recht guten Artikel publiziert über die Besonderheiten der Kredite mit Sondertilgung.

Besonders der letzte Punkte wird bei der Suche nach einem Anbieter für die Finanzierung oftmals vergessen. Dabei ist eine entsprechende Flexibilität bei der Tilgung ein wichtiger Faktor, wenn man sich selbst und die Finanzen im Blick haben möchte. Sondertilgen sollte in jedem Fall möglich sein. Doch eine entsprechende Sondertilgungsmöglichkeit will vertraglich vereinbart sein, um im Bedarfsfall auch wirklich genutzt werden zu dürfen.

Die Sondertilgungsoption – worum handelt es sich dabei?

Um die Restschuld eines Kredits schneller abzutragen, bietet sich die Sondertilgung beim Haus finanzieren im besonderen Maße an. Mit der Sondertilgungsmöglichkeit („Sondertilgungsrecht„) stehen dem Kreditnehmer Optionen zur Verfügung, auch außerhalb der normalen Tilgung die Restsumme zu senken. Im besten Fall bedeutet das natürlich auch eine Verringerung der Zinslast. Die Sondertilgung wird zum Beispiel dann interessant, wenn plötzlich mehr Geld vorhanden ist. Eine Gehaltserhöhung, gutes Verhalten beim Sparen oder eine Erbschaft sind nur einige Möglichkeiten, die einen Einfluss darauf haben können, dass man die Kreditsumme (teilweise) sondertilgen möchte. Mit dem Sondertilgungsrecht im eigenen Vertrag wird es dann möglich, dass man außerhalb der normalen Tilgung die eigene Restschuld schneller abträgt.

Hausfinanzierung mit genutzter Sondertilgungsmöglichkeit: Diese jährliche Tilgungsbestätigung zeigt, dass der Kreditnehmer der Baufinanzierung sein Sondertilgungsrecht genutzt hat und 7250 EUR Sondertilgung in den Vertrag eingezahlt hat (© kreditexperten.com)

Hausfinanzierung mit genutzter Sondertilgungsmöglichkeit: Diese jährliche Tilgungsbestätigung zeigt, dass der Kreditnehmer der Baufinanzierung sein Sondertilgungsrecht genutzt hat und 7250 EUR Sondertilgung in den Vertrag eingezahlt hat (© kreditexperten.com)

Es ist vor allem deswegen so wichtig auf das Thema Sondertilgung zu achten, weil es kein Standard in den meisten Kreditverträgen ist und auch bei den Anbietern für eine Finanzierungsvermittlung nicht unbedingt eine Selbstverständlichkeit ist. Das Sondertilgungsrecht ist entweder an verschiedenste Bedingungen geknüpft, an eine Strafgebühr oder an andere Konditionen, die sie für den Kreditnehmer wenig interessant machen. Bevor es also an die Unterschrift geht, sollte man sich beraten lassen und sich vielleicht nach einem Anbieter umsehen, der die Sondertilgung­smöglichkeit auch ohne weitere Kosten zur Verfügung stellt. Immer kann die Restschuld auf diese Weise deutlich schneller abgebaut werden, wenn es deutliche Veränderungen bei den eigenen Finanzen gibt.

Ein gängiges Verfahren der Hausfinanzierer-Banken ist es, (nur) einmal jährlich eine Sondertilgungszahlung zuzulassen, und diese auf einen jährlichen Betrag von 5% der ursprünglichen Darlehenssumme zu begrenzen. Im oben abgebildeten Kreditvertrag ging es um eine Finanzierungssumme von 145.000 EUR. Der Kreditnehmer hatte dort das Recht, eben einmal jährlich 5% = 7250 EUR zusätzlich zu tilgen.

Im Vertrag liest sich die Regelung wie folgt:

„Der Darlehensnehmer ist während der ersten Sollzinsbindung berechtigt, einmal jährlich eine Sondertilgung in Höhe von bis zu 5,00% des ursprünglichen Darlehensbetrags (=7.250 EUR), mindestens jedoch 1.250 EUR, auf das angegebene Darlehenskonto zu leisten. Sondertilgungen können nur bis zum 31.03. eines jeden Kalenderjahres gezahlt werden, erstmalig nach vollständiger Auszahlung des Darlehens. Nicht ausgeübte Sondertilgungsrechte verfallen und können nicht nachgeholt werden.“ (Quelle: ein Deutsche Bank Baufinanzierungs-Vertrag aus dem Jahr 2012; siehe auch unseren Artikel Deutsche Bank Baufinanzierung)

Wer sich einen Vertrag mit o.g. Regelung für die Finanzierung des Hauses holt, kann z.B. eine ursprünglich auf 10 Jahre angelegte Immobilienfinanzierung auf rund 7 Jahre reduzieren, wenn er jährlich die mögliche Extratilgung leistet. Das reduziert dann nicht nur den Gesamtzinsaufwand, der für die Hausfinanzierung anfällt, sondern der Immobilienbesitzer lebt auch schneller schuldenfrei in seinen vier Wänden.

Finanzierungsvermittlung nutzen? – Den richtigen Anbieter für Kreditfinanzierungen finden

Stiftung Warentest "Praxismappe Finanzierung" - Auch wer eine Finanzierungsvermittlung bemüht, um unterschiedliche Angebote für Kreditfinanzierungen der eigenen vier Wände zu erhalten: Mit diesen Tipps, Checklisten und Finanzierungsplan-Beispielen ist man auf der souverän-sicheren Seite am Verhandlungstisch (Amazon)

Stiftung Warentest „Praxismappe Finanzierung“ – Auch wer eine Finanzierungsvermittlung bemüht, um unterschiedliche Angebote für Kreditfinanzierungen der eigenen vier Wände zu erhalten: Mit diesen Tipps, Checklisten und Finanzierungsplan-Beispielen ist man auf der souverän-sicheren Seite am Verhandlungstisch (Amazon)

Es gibt also viele Aspekte, die bei der Suche nach einem guten Dienstleister bzw. Finanzinstitut beachtet werden müssen, selbst wenn man einen Anbieter für Finanzierungs­vermittlung à la Interhyp oder Dr. Klein nutzt. Dabei geht es darum, ob man den Kredit sondertilgen kann, ob eine solche Sondertilgungs­möglichkeit ohne Kosten zur Verfügung steht, wie sich die Zinslast verändert und ob es eine Bindung für die guten Konditionen gibt. Das ist natürlich nur eine Auswahl: Auch Fragen der Anschlussfinanzierung können eine Rolle spielen (siehe Prolongationsangebot). Inzwischen gibt es zum Glück zahlreiche Anbieter, die Immobiliendarlehen mit Sondertilgungsoption zur Verfügung stellen, ohne dass dafür (größere) Zinsaufschläge berechnet würden. Das Internet bietet dabei die besten Möglichkeiten für eine Finanzierungsvermittlung. Zum Beispiel kann man mit der Hilfe von einem Baufinanzierungsrechner die verschiedenen Kosten deutlich besser berechnen. Ein solches Werkzeug erlaubt es, dass die Planung für das eigene Baudarlehen mit noch mehr Sicherheit erledigt wird.

Der Baufinanzierungsrechner berechnet alle möglichen Kosten und stellt die verschiedenen Anbieter für eine Finanzierungsvermittlung in einen direkten Vergleich. Nicht nur die Laufzeiten und die Kosten sind beim Baufinanzierungsrechner auf einen Blick ersichtlich – auch der Vergleich im Internet erlaubt es, dass die Verbraucher ein wenig Macht in ihre eigenen Hände erhalten. Dabei lassen sich auch Bedingungen eingeben. Die Finanzierungsvermittlung beachtet dann zum Beispiel nur Anbieter, die eine Sondertilgungsoption im Vertrag haben und gute Konditionen beim Tilgen zur Verfügung stellen.

Wird auf diese Punkte geachtet, dann sollte es in der heutigen Zeit nicht mehr eine so große Herausforderung sein, die Baufinanzierung zu erledigen und die Raten rechtzeitig zu tilgen. Das macht den Traum vom Eigenheim gleich ein bisschen wahrscheinlicher.