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Grunderwerbsteuer von A-Z: Was Sie wissen müssen > Höhe, Berechnung, Sonderfälle

Grunderwerbsteuer berechnen (© Bernd_Leitner / Fotolia)

Höhe der Grunderwerbsteuer nach Bundesländern

Immobilienbesitzer werden rund um ihr Eigentum mit unterschiedliche Steuern und Gebühren belastet – zum Beispiel für Grundbucheintragungen, Maklercourtagen und den Erwerb von Grundstücken. Die Grunderwerbsteuer i.H.v. 3,5% bis 6,5% (je nach Bundesland, siehe Tabelle unten) ist dabei eine direkte Steuer, deren Einnahmen in die Kassen der Bundesländer fließen. Im Gegensatz zur Grundsteuer, die eine ständig anfallende Gemeindesteuer ist, zahlt der Steuerschuldner die Grunderwerbsteuer einmalig.

Das Bundesland, in dessen Hoheitsgebiet das Grundstück liegt, hat das Recht, die Grunderwerbsteuer einzufordern. Als Rechtsverkehrssteuer ist die Grunderwerbsteuer direkt an die erfolgreiche Abwicklung eines Rechtsgeschäfts (Kaufvertrag über ein Grundstück) gebunden.

Die Art des Grundstückes ist bei der Erhebung dieser Steuer unerheblich. Das Grundstück kann Bauland, Waldgebiet oder ein Ackerland sein.

Grunderwerbsteuer – Fälligkeit

Wie weiter oben erwähnt, bedarf diese Steuer eines rechtswirksamen Kaufvertrags über ein Grundstück. Der Steuerschuldner hat die Grunderwerbsteuer innerhalb von vier Wochen nach Erlass des Steuerbescheides zu begleichen. Voraussetzungen für den Erlass des Steuerbescheides sind:

  • Der Notar hat den Vertrag dem Finanzamt angezeigt
  • Der Notar erklärt die Wirksamkeit des Vertrages.

Erst nach Bezahlung der Grunderwerbsteuer (Quittung des Finanzamtes über die Zahlung liegt vor; „Unbedenklichkeitsbescheinigung„) kann der Notar das Eigentum auf den Käufer übertragen (Eintragung ins Grundbuch).

YOUTUBE: Steuerberater im Interview zum Thema Grunderwerbsteuer: Wie wird die Steuer berechnet, inwiefern kann man evtl. sparen, wann wird die Steuer fällig u.a.
(www.youtube.com/watch?v=o7sMkP3x-yE)

Wer ist Steuerschuldner?

Nach dem Grunderwerbsteuergesetz sind Verkäufer und Käufer gleichermaßen verpflichtet, die Steuer zu bezahlen. Das Finanzamt wendet sich zunächst an denjenigen, dessen Pflicht es ist, die Steuerschuld zu begleichen. Das ist in der Regel der Käufer. Kommt dieser seiner Zahlungspflicht nicht nach, wird das Finanzamt den Verkäufer des Grundstücks zur Zahlung der Grunderwerbsteuer heranziehen. Vertragliche Vereinbarungen zwischen den Vertragsparteien ändern an dieser Regelung nichts, da diese das Innenverhältnis zwischen den Vertragsparteien betreffen.

Höhe der Grunderwerbsteuer – Berechnungsgrundlage Grunderwerbsteuer, Steuersatz

Die Grunderwerbsteuer berechnet sich nach dem Wert der Gegenleistung. Als Berechnungsgrundlage der Grundsteuer dient alles, was der Käufer aufwendet, um das Grundstück zu erwerben Beispiel: Bei einem Vertrag über ein Grundstück im Wert von 100.000 Euro mit Aufbauten im Wert von 150.000 Euro beträgt die Bemessungsgrundlage 250.000 Euro. Übernimmt der Verkäufer weitere Verpflichtungen des Käufers wie Vermessungskosten oder eine vom Käufer geschuldeten Maklercourtage, kann sich die Bemessungsgrundlage erhöhen.

Bis August 2006 war der Steuersatz deutschlandweit einheitlich auf dreieinhalb Prozent festgelegt. Seit September des gleichen Jahres hängt die Höhe vom Standort der Immobilie ab. Jedes Bundesland hat im Rahmen der Föderalismusreform das Recht, einen eigenen Steuersatz festzulegen.

Höhe der Grundsteuer (Steuersatz) nach Bundesländern:

Bundesland
Steuersatz

Baden-Württemberg
5,0% (fünf Prozent)

Bayern
3,5% (dreieinhalb Prozent)

Berlin
6,0% (sechs Prozent)

Brandenburg
6,5% (sechseinhalb Prozent)

Bremen
5,0% (fünf Prozent)

Hamburg
4,5% (viereinhalb Prozent)

Hessen
6,0% (sechs Prozent)

Mecklenburg-Vorpommern
5,0% (fünf Prozent)

Niedersachsen
5,0% (fünf Prozent)

Nordrhein-Westfalen
6,5% (sechseinhalb Prozent)

Rheinland-Pfalz
5,0% (fünf Prozent)

Saarland
6,5% (sechseinhalb Prozent)

Sachsen
3,5% (dreieinhalb Prozent)

Sachsen-Anhalt
5,0% (fünf Prozent)

Schleswig-Holstein
6,5% (sechseinhalb Prozent)

Thüringen
5,0% (fünf Prozent)

 
 

Stand: September 2015,
Quelle: https://de.wikipedia.org/wiki/Grunderwerbsteuer_%28Deutschland%29

Grunderwerbsteuer und Erschließungskosten

Diese Kosten sind Kosten für die Anbindung an die öffentliche Trinkwasserversorgung und das öffentliche Kanalisationssystem. Des Weiteren für die Gasversorgung, das Kabelfernsehnetz und das Telefonnetz. Nicht zu vergessen Kosten für das örtliche Telefonnetz und Straßenbeleuchtung, falls diese anfallen. Erschließungskosten zählen in bestimmten Fällen zur Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer.

Höhe der Grunderwerbsteuer, Berechnung der Grunderwerbssteuer (© Denis Junker / Fotolia)

Höhe der Grunderwerbsteuer, Berechnung der Grunderwerbssteuer (© Denis Junker / Fotolia)

Steuerpflichtige Erwerbsformen – Grunderwerbsteuer bei Erbpacht und anderen Erwerbsformen

Der Kauf eines Grundstückes unterliegt der Grunderwerbsteuer. Das Gleiche gilt bei Einbringung eines Grundstückes in eine GmbH im Rahmen eines Gesellschaftsvertrages. Weiterhin unterliegt der Übergang von 95 Prozent und mehr der Anteile an Personengesellschaften mit Grundbesitz der Grundsteuerpflicht. Bei Grundstücken aus Zwangsvollstreckungen hat der Meistbietende die Grundsteuer zu entrichten. Des Weiteren ist bei der Erbpacht Grunderwerbsteuer zu entrichten. Das bedeutet, wenn der Eigentümer eines Grundstücks einer anderen Person das Recht einräumt, auf seinem Grundstück ein Gebäude zu errichten und zu nutzen.

Erläuterung zur Erbpacht

Viele Menschen stellen sich die Frage, welche Vorteile der Kauf eines Erbbaugrundstücks mit sich bringt. Diese Frage ist leicht zu beantworten: Erbbaugrundstücke sind auf den ersten Blick natürlich erst einmal günstiger als der Kauf des Grundstücks zum Marktpreis. Aber man vergleicht natürlich in gewisser Weise Äpfel mit Birnen: Beim Kauf eines Erpachtgrundstücks handelt es sich nicht um den Erwerb eines Grundstücks, sondern der Käufer erwirbt ein Nutzungsrecht. Dieses gilt in der Regel für einen Zeitraum zwischen 25 und 99 Jahren.

Auch beim Erbpachtvertrag entsteht GrunderwerbssteuerWichtig ist die Antwort auf die Frage, ob beim Kauf eines Erbpachtgrundstückes eine Steuerschuld (Grunderwerbsteuer) entsteht: Ja, beim Erwerb von Grundstücken oder Immobilien mit Erbbaurecht (Erbpacht) muss der Käufer Grunderwerbsteuer bezahlen.

Direkt nach der Unterschrift des notariellen Kaufvertrags hat er diese an das Finanzamt zu überweisen. Erst nach erfolgter Bezahlung an das Finanzamt erteilt dieses die Unbedenklichkeitsbescheinigung, mit welcher das Erbpachtrecht eingetragen werden kann.

Erbpachtgeber kann der Staat, die Gemeinde, eine kirchliche Einrichtung, ein Unternehmen oder eine Privatperson sein. Als Bemessungsgrundlage bei der Erbpacht gilt die Gegenleistung, die aus den monatlich zu zahlenden Erbbauzinsen sowie den Zins- und Zinseszinseffekten besteht. Der Gesetzgeber hat hierfür eine pauschale Berechnungsmethode entwickelt, die den vereinbarten jährlichen Erbbauzins mit einem von der Laufzeit abhängigen Vervielfältiger (siehe Bewertungsgesetz) multipliziert.

Von der Grunderwerbsteuer befreit sind Schenkung und andere Erwerbsformen

Grundstücke mit geringem Wert (bis zu 2500 Euro) sind von der Grundsteuer befreit. Ebenso der Grundstückserwerb zwischen Ehegatten und Personen, die mit dem Verkäufer in naher Verwandtschaft stehen. Schenkungen sind von der Grundsteuer befreit, wenn die schenkende Partei ein Wohnrecht bekommt. Beispiel: Opa schenkt Enkel ein Grundstück. Der Opa muss das Wohnrecht erhalten oder der Enkel muss Grundsteuer für das geschenkte Grundstück entrichten.

Grunderwerbsteuer-Rechner

Solche Rechner finden sich im Internet. Sie sind ein leicht zu handhabendes und effektives Hilfsmittel beim Kauf eines Grundstückes oder Erwerb einer Immobilie. Grunderwerbsteuer-Rechner berechnen die anfallende Steuer abhängig vom jeweiligen Bundesland und Kaufpreis. Beispiel:

Grunderwerbsteuer-Rechner (Screenshot www.zinsen-berechnen.de/grunderwerbsteuer-rechner.php am 05.09.15)

Der Grunderwerbsteuer-Rechner berechnet die beim Grundstückskauf oder Immobilienerwerb je nach Bundesland anfallende Grunderwerbsteuer (GrESt). (Screenshot http://www.zinsen-berechnen.de/grunderwerbsteuer-rechner.php am 05.09.2015)

Tipps und Tricks zur GrESt

Baufinanzierung mit Schwaebisch HallGrundstückskauf und Bauprojekt vertraglich extra abwickeln kann helfen, Steuern zu sparen. Wer ein Grundstück über einen Bauträger erwirbt und darauf bauen lässt, musst mit einer beträchtlich höheren Steuerlast rechnen. In diesem Fall ist in vielen Fällen die Grunderwerbsteuer auf den Kaufpreis des Grundstücks und auf die Baukosten zu entrichten. Ähnliches gilt beim Erwerb eines Grundstücks mit dem darauf gebauten Haus aus einer Hand. Denn die Grunderwerbsteuer bemisst sich nach dem Gesamtpreis.

Grundstück zeitlich und vertraglich separat kaufenBesser ist es, ein Grundstück zu kaufen und es später zu bebauen. Auf diese Weise beschränkt sich die Grunderwerbsteuer unter bestimmten Voraussetzungen auf den reinen Grundstückswert. Voraussetzung hierfür ist die inhaltliche und zeitliche Trennung der Verträge für den Grundstückkauf und für den Hausbau. Andernfalls unterstellt das Finanzamt ein „einheitliches Vertragswerk“ und berechnet die Steuer vom Gesamtpreis.

Grunderwerbsteuer steuerlich absetzbar?

Für alle Personen, die mit der erworbenen Immobilie Einkünfte erzielen oder erzielen wollen gilt: Die Grunderwerbsteuer zählt zu den Anschaffungskosten und lässt sich steuerlich absetzen. Sie erhöht die abzugsfähige Abschreibung (AfA). Das bedeutet: Unternehmen und Freiberufler kaufen eine Immobilie und setzen die Grunderwerbsteuer im Idealfall steuerlich als Betriebsausgabe ab. Vermieter setzen die Grunderwerbsteuer bei ihren Einkünften aus Vermietungen als Wohnungskosten ab. Wer das erworbene Haus selber bewohnt, aber einen Teil vermietet oder sein Unternehmen darin betreibt, kann die Grunderwerbsteuer anteilig steuerlich geltend machen. Steuerlich leer geht derjenige aus, der sein Haus zur Eigennutzung erwirbt.

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Veröffentlicht am 5. September 2015 mit den Schlagwörtern: ,